За да бъде придобит един имот по давност, първо трябва да се изясни дали при конкретни обстоятелства, в даден случай, са изпълнени всички изисквания на закона, така че да е придобито правото на собственост чрез давностно владение.

На второ място, отново въз основа на фактическите обстоятелства, трябва да се изясни колко лица са придобили правото на собственост върху имота, дали няма други „претенденти”, които също да са осъществявали владение.

Самото владение бива два вида: добросъвестно и недобросъвестно.

Добросъвестно владение е това, при което имотът се владее на правно основание (договор, нотариален акт, друг документ), годно да направи владелеца собственик, но праводателят (прехвърлителят на имота) не е бил собственик или формата на договора е била опорочена. Пример за такъв случай е продажба от заветник, който се легитимира като собственик на даден имот, получен чрез завещание, а впоследствие се установи, че завещанието е нищожно. В този случай купувачът владелец е добросъвестен, защото е платил цената, владее имота на правно основание (завещание и нотариален акт), но той не е знаел и не е могъл да знае, че завещанието е нищожно, респективно, че праводателят му не е бил собственик, защото от нищожните актове не могат да се черпят права. С изтичането на 5-годишен срок добросъвестният владелец придобива правото на собственост по давност.

Недобросъвестно владение е това, което няма характеристиките на добросъвестното владение. Например недобросъвестен е владелецът, който владее недвижим имот на основание договор. Този договор не е „годно правно основание”, защото с него не може да се прехвърли собственост. Недобросъвестният владелец може да придобие недвижим имот по давност с 10-годишно владение.

Освен този период

Законът за собствеността поставя и други условия към самото владение, което може да направи владелеца собственик.

То трябва да бъде непрекъснато и във фактическия, и в юридическия смисъл. През тези 10 години владелецът не трябва да е изоставял, напускал имота, трябва да е полагал грижа на добър стопанин за него; да не са предприемани правни действия, които прекъсват давността (например предявяването на съдебен иск, свързан с имота, от друго лице прекъсва давността). Друго изискване към владението е то да бъде явно, а не скрито, тоест трябва да е демонстрирано през тези 10 години поведение, което да не оставя никакво съмнение, че именно кандидат-собственикът е упражнявал фактическа власт върху имота. На следващо място, трябва да е манифестирано поведение, което ясно да показва, че имота го владее „за себе си”, че се отнася към него като към свой собствен имот. Обективен израз на това намерение е да се извършват действия като деклариране на имота в данъчна служба на името на владелеца, заплащане на данъци и такси за имота, откриване на партиди за ток и вода на свое име и други. Владението да е необезпокоявано, несмущавано, т.е. никой да не се е противопоставял на обстоятелството, че лицето стопанисва имота като свой собствен, да не е оспорвал или пречел на това.

Ако всички тези условия и изисквания на закона са изпълнени, се подава до нотариус по местонахождението

на имота молба-декларация по образец за извършване на процедура по обстоятелствена проверка, заедно с удостоверения от общинската и областната администрация, че имотът не е актуван като общински или държавен, данъчна оценка и други документи. Пред нотариуса се представят и трима свидетели, които той разпитва за всички изискуеми от закона обстоятелства около осъществяваното от кандидат-собственика владение. Въз основа на това производство нотариусът съставя и издава нотариален акт по обстоятелствена проверка, който се вписва в имотния регистър на Агенцията по вписванията. Този нотариален акт е констативен, тоест не поражда правото на собственост, а удостоверява факта на изтеклата придобивна давност. Той може да бъде атакуван във всеки момент по съдебен ред от лице, което претендира да е собственик. Дали това атакуване ще бъде успешно, зависи от доказването на ред фактически обстоятелства. Окончателно е съдебното решение, когато влезе в сила.

Ако преди или по време на нотариалното производство се проявят индикации, че има претенции за собственост от други лица, които оспорват права на този, който иска да придобие имота, нотариусът не може да издаде нотариален акт, тъй като е налице правен спор (независимо дали е отнесен към съда или не), който препятства издаването на нотариален акт по обстоятелствена проверка. В този случай, ако срещу кандидат-собственика не се заведе дело и нотариусът не може да издаде акт, тогава, за да се сдобие с валиден документ, владелецът трябва да предяви пред съда установителен иск, като наред с всичко останало докаже на съда, че правото му върху имота се оспорва от ответниците по делото, т.к. вероятно и те ще потвърдят това. Тези изразени по обективен начин претенции във връзка с имота представляват правния интерес да се отнесе спорът към съда, който правен интерес е предпоставка за образуване на съдебно производство.

Когато съдът признае лицето ищец за собственик на имота по давност, документът, който ще удостоверява собствеността, ще бъде влязлото в сила съдебно решение, което се вписва в Агенцията по вписванията.

По описания ред и чрез владение по давност могат да бъдат придобити не само самостоятелни имоти, но и части от тях. Най-често това се случва при съседни поземлени имоти, дворни места и ниви, когато например единият съсед е преместил оградата и е завладял част от съседния имот, собственикът на който не се е противопоставял на това в продължение на повече от 10 години.

За консултация: 0886 742526

Сподели във Facebook