Право

7 Февруари 2018

6163

Владислава Галева

Все по-често се налага да се преустройват помещенията в имотите и да се използва пространството не по предназначение, напр. кухнята да стане стая, в хола да се прекара водопровод или целият апартамент да се преустрои в офис. Когато обектът се намира в режим на етажна собственост, в някои случаи при промяна на предназначението на помещенията в него се налага да се изиска разрешение от другите собственици в етажната собственост,  както и множество документи, допускащи промяната.

За да изясним и правилно да анализираме при кои случаи е необходимо съгласието на етажните собственици при преустройство и/или при промяна на предназначението на собствен обект в същата сграда, е необходимо на първо място да се спрем и да разгледаме понятията „етажна собственост” и „промяна на предназначението” на строеж или част от него.

Понятието „етажна собственост”
е съчетание на изключителна собственост върху самостоятелен обект в една сграда и съсобствеността върху общите части на сградата и в някои случаи на вещното право върху мястото, върху което последната е построена.

За да бъде една сграда в режим на етажна собственост, е необходимо в нея да има най-малко два самостоятелни обекта, чието право на собственост да принадлежи на две или повече физически или юридически лица, а обект на етажна собственост е недвижим имот, сграда или постройка, който се състои от етажи или други самостоятелни обекти, обособени като такива, съгласно техническите правила и норми на строителството. Обособените самостоятелни обекти в сградата принадлежат на различни собственици, а по отношение на общите части на сградата е налице съсобственост между отделните етажни собственици.

В Закона за собствеността се дава дефиниция на понятието „общи части” на сграда. Някои от тях са общи съобразно конструкцията на сградата, други са такива, защото служат за общо ползване. Общи части на една сграда са: на първо място нейните основи, външните стени, вътрешните разделни стени между отделните обекти, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, стълбите, площадките, покривите, комините, външните входни врати на сградата, вратите към общите тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, водосточните тръби и асансьорите.

Понятието „промяна на предназначението”
на обект или част от него законодателят е легализирал в определение, залегнало в разпоредбата на § 5, т. 41 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията (ДР на ЗУТ). Според нея „промяна на предназначение” представлява промяна в начина на ползване на строежа, респективно обекта, при което не се извършват строителни и монтажни работи.
Както е известно, сградите и самостоятелните обекти в тях са недвижими имоти и съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) са обект на кадастъра, а определянето на предназначението им представлява част от основните кадастрални данни.

По предназначение сградите се делят на:
жилищни, производствени, курортни, вилни, обществено-обслужващи и такива със смесено предназначение, и се изграждат съобразно предназначението на конкретните урегулирани поземлени имоти, определени с подробния устройствен план за съответното населено място. Всяка сграда или самостоятелен обект в нея има идентификационен код, с който се определя конкретното им предназначение.

В тази връзка промяна на предназначението на обект би следвало да се счита промяната от един начин на ползване, съответстващ на определен код от класификатора, в друг начин на ползване със съответстващия му код.
Съгласно действащите разпоредби промяната на предназначението на един обект, независимо дали се извършват строителни и монтажни работи или не, представлява строеж по смисъла на ЗУТ и подлежи на разрешителен режим.

Може ли собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост да го преустройва, както и да променя неговото предназначение и при какви условия?
Съгласно Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост всеки собственик може да извършва преустройства на своите части (самостоятелни обекти) от сградата, като не изменя или завзема помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, и не вреди на носимоспособността и устойчивостта на строителната конструкция, на пожарната безопасност и безопасното ползване на сградата.
Измененията и преустройствата трябва да се извършват в съответствие с разпоредбите на ЗУТ.

Преустройствата могат да се обособят в следните групи:
Според изискването за съгласие на останалите съсобственици в сградата преустройствата могат да се обособят в следните групи:
1. Преустройства, за които дават съгласие само непосредствените съседи на обекта - предмет на преустройството;
2. За които се изисква съгласие, дадено чрез решение на общото събрание на етажната собственост, взето по установения ред, и изричното писмено съгласие на всички собственици -непосредствени съседи на обекта;

3. При които се иска съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите;
4. При които се изисква съгласие на квалифицираното мнозинство от етажните собственици;
5. При които не се изисква съгласие на останалите съсобственици. При тях не се променя предназначението на обекта, респ. помещението; не се отнемат общи помещения и площи или части от тях; не се изменят съществено общите части на сградата; в случаите когато се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до делителната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос; се прекарва инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици; се променя предназначението на обекти, разположени в нежилищни сгради.

Съгласие на собствениците в етажна собственост не е необходимо и в случаите, когато се преустройват помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварени жилищни сгради, като не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване. В този случай задължително условие е към изготвените инвестиционни проекти да бъде приложено становище на инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност, доказващо, че не се увеличават натоварванията, не се засягат конструктивни елементи и не се намаляват носимоспособността, устойчивостта и дълготрайността на конструкцията на сградата.

Съществува и още една хипотеза, при която не е необходимо съгласието на етажните съсобственици, а именно когато се възстановява жилищното предназначение на вече преустроен обект за нежилищни нужди, т.е. възстановява се първоначалното предназначение на обекта, изградено в заварена жилищна сграда. Ако обаче преустройството, което етажен собственик желае да направи, не спада към кръга на изброените по-горе, то за извършването му ще е абсолютно задължително решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изричното писмено съгласие на всички собственици, непосредствени съседи на обекта (странично на етажа, над и под етажа на обекта, който ще се преустройва), а в случаите когато при преустройството ще се завземат общи части, ще е необходимо и съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите.

Процедурата за промяна на предназначението на обекта започва с виза за преустройство, която се издава от общината. След това се изготвя инвестиционен проект, към който задължително се представя мотивирано становище на инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност, доказващо, че не се увеличават натоварванията, не се засягат конструктивни елементи и не се намаляват носимоспособността, устойчивостта и дълготрайността на конструкцията на сградата. Когато се налагат изменения в конструкцията или се увеличават натоварванията, се представя и конструктивна част към проекта. Той се съгласува с експлоатационните дружества и се одобрява от експертен съвет по устройство на територията.

В края на процедурата се получава ново удостоверение за въвеждане в експлоатация, в което обектът е описан с вече новия си статут.


 

Сподели във Facebook