Право

17 Февруари 2016

17105

Владислава Галева

Сред сделките с имоти едни от най-често срещаните са свързани с прехвърляне на недвижимо имущество между много близки родственици – от родители на деца, между братя и сестри и др. Законът дава няколко правни възможности за промяна на собствеността в тези случаи. Най-важното е сделката да бъде такава, че да не създава проблеми в бъдеще. Практиката обаче показва, че много хора избират вида прехвърлителна сделка не с помощта на адвокат, а по някакви свои критерии, а след това установяват, че са си създали проблеми.

Нека да разгледаме основен казус от практиката. Прехвърлянето на имот от родители на дете може да стане по няколко начина - продажба, дарение, замяна, срещу издръжка и гледане или завещание. При избор на вида на сделката трябва да се държи сметка за мотивите, поради които тя се сключва.

  • Дарение

Благородно е да дариш собственото си имущество на някого, на когото си благодарен или просто си решил да направиш един жест. Как обаче тази сделка може да се отрази на отношенията с близките родственици? Дарението крие някои неудобства. Трябва да се има предвид, че то може да бъде оспорвано от лица, в полза на които законът предвижда право на запазена част от наследството. Ако дарителят е дарил имот и остави след смъртта си низходящи и/или съпруг, те могат да оспорват дарението до размера на тяхната запазена част по закон. Оспорването може да бъде направено в петгодишен срок от смъртта на дарителя. След изтичането на този срок искът се погасява по давност. Лицата с право на запазена част могат да предявят претенциите си само по съдебен ред за възстановяване на запазената им част. Често след като узнаят за опасността лицата с право на запазена част да оспорват дарението и да искат възстановяване на запазената им част, дарителят и надареният обмислят какво да предприемат, така че да защитят надарения от претенцията на лицата с право на запазена част. Така се стига до нови правни действия (свързани с нови такси и разходи), например дареният прехвърля обратно собствеността на дарителя, а впоследствие сделката се оформя като покупко-продажба на имота с идеята, че покупко-продажбата не може да бъде оспорвана. Но в този случай трябва да се има предвид, че първоначалното дарение съществува в правния мир и до отмяната му произвежда правно действие. При положение че сделките са извършвани между едни и същи лица – дарител и дарен, а после същите лица са се явили в ролята на продавач и купувач, то последният приобретател на имота (купувачът) не може да се ползва със защита, а лицето с право на запазена част ще може да оспори прехвърлянето на имота и да упражни правото си да възстанови запазената част от наследството. Затова е много важно предварително добре да се обмисли всяко действие за разпореждане с недвижимо имущество.

Дори надареният, след като придобие имота, да го продаде на трето лице, това не разрешава проблема, защото той може да бъде осъден да заплати на лицето с право на запазена част стойността на тази част.

  • Фиктивна продажба

Фиктивната продажба, която прикрива дарение, не е препоръчителна. Законът санкционира фиктивните сделки. Тези продажби са оспорими. Aко наследниците по закон оспорят сделката пред съд и докажат, че не е платена продажната цена, продажбата ще бъде прогласена за нищожна. Например в случаите, когато родители продадат фиктивно (вместо да дарят) имот на едно от децата си, другите деца и кредиторите на родителите продавачи могат да атакуват тази продажба на различни основания: фиктивно плащане, липса на средства с доказан произход, с които да е извършено реално плащане на цената, и др.

В случай че съдът установи привидността на продажбата, ще се приложат правилата за прикритата сделка, т.е. правилата на дарението. Това означава, че след прогласяване на нищожността на привидната продажба наследниците по закон ще могат да претендират за възстановяване на тяхната запазена част.

Ето защо сделките между родители и деца трябва да се съобразяват с действителната воля на страните и според тази воля да се избере видът на сделката: продажба, дарение, прехвърляне срещу издръжка и гледане, завещание.  И двете страни трябва да държат сметка за намеренията си и за възможните бъдещи последствия.

 

  • Издръжка и гледане

Понякога родители прехвърлят имот на децата си чрез дарение, защото очакват на старини да получават грижи от тях. И това е възможно при добросъвестни деца. Но дарението е сделка, която не поражда задължение надареният да полага грижи за дарителя. Затова, ако родителите имат основание да се съмняват в добрата воля на децата си в бъдеще, е добре имотът да се прехвърли срещу задължение за издръжка и гледане, а в нотариалния акт да се уточни какво точно разбират страните под „гледане” и под „издръжка”. Също така трябва да се уточни дали прехвърлителите запазват правото си да живеят до смъртта си в съответния имот.

Гледането включва полагане на грижи лично или чрез другиго в случай на болест, старост, безпомощност. Издръжката може да включва плащане на месечни суми или закупуване на храна, на лекарства, плащане на разходи по имота или друго. Точното описание в нотариалния акт ще внесе яснота и ще предотврати бъдещи разочарования и недоразумения.

Детето - приобретател на имота, ще знае какво точно ще дължи по договора, а родителите ще бъдат спокойни за своите старини. Ще бъдат осуетени и всякакви бъдещи претенции от страна на други наследници, ако приобретателят (детето) изпълни точно задълженията си по договора за издръжка и гледане. Този договор подлежи на разваляне по съдебен ред, ако описаните в нотариалния акт задължения не се спазват системно.

 

  • Покупко-продажба

В по-редки случаи се прибягва до покупко-продажба при прехвърляне на имот между много близки (родител - дете), защото за този вид сделка има нужда от повече средства, които понякога е трудно да бъдат осигурени. Няма пречка купувач да бъде детето на продавача, стига обаче да се извърши реално плащане на цената и това да може да бъде доказано със съответните документи.

 

  • Завещание

Имот може да се прехвърли и чрез завещание. В този случай собствеността отива в заветника след смъртта на завещателя. Съществуват два вида завещания според формата:

1. Нотариално завещание, което се съставя от всеки нотариус без оглед местоположението на имуществото и жителството на завещателя, наследника или заветника, но пред двама свидетели. Завещателят изявява на нотариуса устно своята воля и той я записва дословно. Отбелязва се мястото и датата на съставяне на документа. Нотариусът прочита завещанието в присъствието на свидетелите. След това завещателят, свидетелите и нотариусът подписват завещанието. Завещанието се вписва в специална актова книга.

2. Саморъчно завещание. То трябва изцяло да бъде написано саморъчно и ръкописно от завещателя в свободен стил с дата и с подпис на завещателя. Не е важно на каква хартия или друг материал е написано завещанието, нито с какво пишещо средство, но то задължително следва да носи дата и подпис най-отдолу. Саморъчното завещание може да бъде предадено за пазене от нотариус, може да бъде съхранено и от самия завещател или от негово доверено лице. Когато се предава на нотариус за пазене, завещанието се затваря в плик, върху който се съставя протокол с подписите на завещателя и на нотариуса. След това саморъчното завещание се завежда в специален регистър. След смъртта на завещателя същият този нотариус обявява завещанието. Ако саморъчното завещание се съхранява от друго лице, то следва веднага след узнаване на смъртта на завещателя да поиска обявяването му от нотариус.

Отварянето на завещание след смъртта на завещателя може да стане по искане на всяко заинтересовано лице. За това не е предвиден законов срок.

Обикновено водеща при избора на сделка за прехвърляне на имот е финансовата страна на въпроса. При прехвърляне чрез дарение дължимите данъци и такси са по-малки. За продажба, замяна, прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане разноските са по-големи. Придобиването на имот по завещание също е свързано с разходи за лицето, в чиято полза е завещанието, след като завещателят почине.

За консултация: GSM 0886 742526

 

Сподели във Facebook