Често при откриване на наследство, т.е. при смъртта на наследодател, възниква форма на собственост, наречена съсобственост, когато повече от едно лице има наследствено право върху определен имот или съвкупност от имоти. При тази ситуация се налага договаряне между наследниците с цел всеки да получи справедлива и реална (а не идеална) част от вещите (имотите) в наследството.

За да се постигне реално разделяне, се извършва делба между съсобствениците.

Съществуват два вида делба: доброволна и съдебна.

1. Доброволна делба.

Според формата на извършване тя може да бъде:

  • Обикновен договор (в писмен вид и нотариално заверен) за доброволно разпределяне на реалните дялове. Текстът се изготвя от самите съсобственици, от техен адвокат или от нотариуса. Тук ключовото условие е наследниците да са се споразумели по разделянето на наследството и всички да са съгласни с това споразумение. Това е най-бързият, лесен и евтин начин за разделяне на едно наследство. Представят се следните документи: удостоверение за смъртта на наследодателя; удостоверение за наследници на починалия; документ, че имотите, които ще се делят, са собственост на наследодателя; удостоверение за данъчна оценката на недвижимите имоти; скица или удостоверение, че имотите са делими; утвърден архитектурен план, установяващ реалното разделяне например на жилището. Когато в делбата участват недееспособни (напр. малолетни наследници) или отсъстващи, се иска разрешение на районния съд. Имайте предвид, че делбата е изцяло нищожна, когато е извършена без участие на някой от сънаследниците или когато в делбата е включен чужд имот и т. н. Делбата трябва да отговаря на изискванията за действителност на юридическите актове. Договорът се вписва в съответната служба по вписванията.
  • Съдебна спогодба-делба: договор с елемент на съдебен акт.

Съдът одобрява делбата, след като извърши проверка за спазване на всички изисквания за нейната валидност. Такъв договор може да бъде унищожен в предвидените от закона случаи - например при измама.

2. Съдебна делба

До нея обикновено се стига, ако липсва разбирателство между наследниците как да разделят помежду си наследените имоти. Съдебно дело за делба може да предизвика всеки сънаследник, като подаде в Районния съд молба с приложени към нея документи. Наследство не се погасява по давност. Например, ако с наследствен имот се разпорежда еднолично братът, докато сестра му живее в чужбина, при нейното завръщане, независимо след колко години, тя има право да поиска и да получи своя дял от наследството. В случай че братът откаже, сестрата може да потърси правата си с иск пред съда и със сигурност ще получи права върху своя дял, ако наистина е наследник.

Особености при неделими имоти

Неделими са тези вещи, които не могат реално да бъдат разделени, без да загубят значителна част от стойността си. Делба не може да бъде упражнена в случаите, забранени от закона или при невъзможност поради естеството и предназначението на вещта.

По закон един имот е неделим, когато не е достатъчна съответната площ за образуването на два или повече самостоятелни обекта. Например – ако един парцел се наследява от двама наследници и те искат да го поделят реално, този парцел трябва да има достатъчно площ, за да се образуват два самостоятелни парцела с отделни входове, с възможност за захранване с ток, вода и канализация, т.е. да отговарят на нормите на Закона за устройство на територията. Има разпоредби на нормативни актове, които не допускат реално разделяне на някои имоти. Например не е възможна делба на общите части при етажна собственост в една жилищна сграда или пък на съсобствена сграда или жилище, ако за образуването на реални части няма одобрен архитектурен проект.

Тъй като много често става въпрос за делба на жилище, то трябва да бъде разделено така, че всяка една обособена част да има задължителните помещения и площи, на които следва да отговаря то, а именно: най-малко едно жилищно помещение, кухня, тоалетна, баня и поне едно складово помещение във или извън него.

Какво е решението при неделими имоти

Когато недвижим имот, предмет на делба, е неподеляем и съделителите не могат да се споразумеят взаимно, отново се стига до съдебна делба.

Една вещ може да е неподеляема по своето естество (напр. автомобил) или по своето предназначение (общите части на сграда в етажна собственост), или поради императивна забрана на закона.

Не подлежи на делба между съсобствениците дворът на жилищен блок.

Принципът е, че общите части не могат да се делят. Дяловете на отделните собственици са съразмерни на съотношенията между стойностите на отделните обекти, които те притежават.

При сгради, в които етажите или части от етажите принадлежат на различни собственици, общи са земята, върху която е построена сградата, прилежаща част от парцела, основите на сградата, външните стени, плочите, стълбите, площадките, покривът, стените между таванските и избените помещения, външните входни врати на сградата и тези към избените и таванските помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите и всичко, което e за общо ползване.

При много собственици на неделими наследствени вещи/имоти, ако те не могат да се споразумеят как да ги използват, решението е да продадат имота и да се разделят средствата от продажбата съобразно дяловете си. Законът предвижда възможност имотът да се предложи за купуване първо на наследника с най-голям дял, след това на останалите по реда на дяловете им, а накрая – на свободна продажба.

Сподели във Facebook