Ако имате желание да дарите свой недвижим имот на някого, трябва да знаете особеностите на тази сделка за прехвърляне на собственост. Много често с договор за дарение се прехвърлят недвижими имоти между роднини. Дарението е най-евтиният вариант, когато се извършва сделка между роднини по права линия – майка, баща, баба, дядо, деца, внуци, защото се заплаща по-нисък местен данък.

Дарение на недвижим имот се оформя правно чрез нотариален акт. Дарителят веднага и безвъзмездно прехвърля собствеността на свой имот на надарения.

Това на практика се осъществява, като предварително се подготвят определени документи, които ще са нужни за сделката:

  • Писмена молба до нотариус по местонахождение на имота;
  • Проект на договора за дарение, който след това ще бъде формализиран в нотариален акт;
  • Документ, удостоверяващ собствеността;
  • Скица/схема на имота. Ако той е в район с одобрена кадастрална карта, скицата се издава от съответната Агенция по геодезия, картография и кадастър;
  • Данъчна оценка, издадена от съответната община по местонахождение на имота;
  • Пълномощно, в случай че някоя от страните по договора няма да се яви лично при подписването на нотариалния акт.
  • Определени декларации и др.

Интересен въпрос е може ли дарителят да си запази правото да ползва имота, който е дарил. Това е напълно възможно. С изрична уговорка, записана в нотариалния акт за дарение, това може да бъде направено. Дареното лице може да се разпорежда с недвижимия имот - да го продава, да го дарява, да го ипотекира и т.н. Но важното е, че правото на ползване от страна на дарителя ще се запази.

То може да е както за определен период от време, така и пожизнено, до смъртта на дарителя.

Важно е да се знае, че имот, дарен на лице в брак в режим на семейна имуществена общност, става собственост само на дарения. Например, ако родителите на един от съпрузите решат да прехвърлят на детето си свой недвижим имот, то собственик на имота ще е само надареният съпруг. Такъв имот не става семейна имуществена общност. В закона изрично е казано, че имоти, придобити по време на брака по наследство или по дарение от един от съпрузите, остават негова лична собственост.

Дарение може да бъде обезсилено по съдебен ред.

Предявява се иск от дарителя (или от неговите наследници) в едногодишен срок от узнаване на следните обстоятелства:

  • Когато дареният умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг или съпруга или неговото дете;
  • Когато дареният е съучастник в престъпление;
  • Когато дареният набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години, освен ако не е подадена тъжба от пострадалия (необходимо е деянието да бъде доказано);
  • Когато дареният отказва да даде на дарителя издръжка.

Важно е да се отбележи, че дарителят трябва да е в трайна нужда от издръжка, да я е поискал от надарения, той да е отказал, макар и да е имал възможност да я даде. Всеки случай се преценява конкретно и съдът изследва обстойно както нуждата, така и възможностите за издръжка.

Едногодишният срок не бива да се пропуска, защото ще се прекрати възможността да се иска обезсилване на дарението.

Съществуват и рискове при прехвърляне на имот чрез дарение от родители на техните деца.

Всяко дарение може да бъде оспорено по съдебен ред, ако е накърнена така наречената запазена част на законните наследници - низходящи (деца, внуци), родители и съпруг.

Примерно родители решават да дарят свой имот на едно от децата си. След смъртта им дарението може да бъде оспорено и да се иска неговото намаляване от другите деца.

Запазената част при 1 дете, когато и двамата съпрузи са починали, е половината от наследството.

Същите рискове важат и когато дарението е извършено от родители в полза на което и да е лице – роднина или трето (чуждо) лице. Такова дарение може да бъде оспорено на споменатите основания от законните наследници.

Често, след като са разбрали за опасността, лицата с право на запазена част оспорват дарението и искат възстановяване на запазената им част, а дарителят и надареният се колебаят какво да предприемат, така че да защитят надарения от претенцията на  лицата с право на запазена част.

За тази цел нерядко предприемат прехвърляния на имота. Практика е дареният да прехвърли собствеността на дарителя, а последният да му прехвърли отново имота, но този път чрез покупко-продажба, с идеята, че покупко-продажбата не може да бъде оспорвана. Обаче това не е решение на въпроса, защото първоначалното дарение съществува в правния мир и до отмяната му произвежда правно действие. Съгласно Закона за задълженията и договорите развалянето на договори, които подлежат на вписване, не засяга правата, придобити от трети лица преди вписване на исковата молба. При положение обаче, че сделките са извършвани между едни и същи лица – дарен и дарител, а после същите лица са в ролята на продавач и купувач, то последният приобретател на имота (купувачът) не се счита за трето лице и не може да се ползва със защитата, дадена му от закона, а лицето с право на запазена част ще може да оспори прехвърлянето на имота и да упражни правото си да възстанови запазената част от наследството.

Дори надареният да продаде имота на трето лице, това не разрешава проблема.

В този случай дареният може да бъде осъден да заплати на лицето с право на запазена част стойността на запазената част.

Ако е направено дарение между съпрузи и след време те се разведат, направените дарения между тях се отменят. Като това може да се случи чрез предявяване на иск пред съда в едногодишен срок от постановяване на решението за развод.

Така че дарение може да се запази само ако няма предявен иск от съпруга, направил дарението.

Трябва добре да се обмисли, преди да се вземе решение за извършване на дарение. Първоначално следва да се прецизира всеки отделен казус и да се обмислят действията и особеностите на дарението за всеки отделен случай, така че дарителят да не съжалява за действията си в бъдеще.

В някои случаи дарението е сполучлив вариант, в други не е за предпочитане.

Сподели във Facebook