Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане не е уреден от действащото право, но на практика той е едно от най-често използваните средства за придобиване право на собственост. Трудностите и конфликтите, които възникват по повод този договор, се дължат не само на липсата на правна уредба, но и на особения характер на съдържанието му. Типологията на договора за издръжка и гледане се опира на опита във времето и съдебната практика, които извличат неговите безспорни юридически характеристики, но и поставят множество спорни въпроси.

С договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане едно лице (прехвърлител) прехвърля правото на собственост върху недвижим имот на друго лице (приобретател), което поема задължението да му дава издръжка и да полага грижи за него до края на дните му. Съглашението попада в категорията на ненаименованите договори, тъй като не е уредено легално и не може да се отнесе към никой от установените в закона договори, макар и да разкрива известни прилики с продажбата.

В това отношение практиката е категорична, приемайки, че договорите за прехвърляне,

съответно учредяване на вещни права върху недвижими имоти срещу задължение за гледане и издръжка, не противоречат на закона. Те имат социална цел и предназначение – да обезпечат на прехвърлителя, който обикновено е в напреднала възраст, по-добри социално-битови условия за преживяване. Задълженията за гледане и издръжка са наситени с нравствено-етични и социално-битови елементи. Както по своята цел, така и по своето съдържание те не влизат в противоречие със закона, поради което са допустими и валидни.

Договорната свобода позволява страните да сключат договор, по силата на който едната от тях прехвърля собствеността върху недвижим имот на другата страна въз основа на вече започнати от нея издръжка и грижи.

Обемът и съдържанието на поетите задължения с договор за прехвърляне на недвижим имот срещу гледане

и издръжка следва да се определят от постигнатото между страните съгласие. При тълкуването на волята на страните съгласно изискванията на закона се изхожда от правилото, че ако не са уговорени ограничения в обема на дължимата издръжка и грижи, се дължат цялата необходима издръжка и всички необходими грижи. Изпълнението на задължението за гледане и издръжка, когато то не е детайлно уговорено, се определя от действителните нужди.

Внимание следва да се отдели и на въпроса за формата за действителност, в която трябва да се сключи договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане, за да породи той своето вещноправно действие. Съгласно изискванията на закона договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Тоест нужно е да се подготвят определени документи и с тях да се отиде при нотариус, пред който ще се изповяда сделката.

Нужните документи:

1. Акт за собственост на имота, който ще се прехвърля. Това може да бъде и договор за покупка на недвижим имот, с който преди години е закупен имотът. Следва да се отбележи, че ако имотът е в режим на семейна имуществена собственост (придобит е по време на брака), то следва и съпругът, и съпругата да участват в сделката.

2. Актуална схема (скица) на имота – изважда се от службата по геодезия, картография и кадастър по местонахождение на имота. Срокът на действие е 6 месеца. При изтичането му скицата не може да се използва, а трябва да се презавери или съответно да се извади нова.

3. Данъчна оценка на имота.

4. Декларации за липса на задължения и за семейно положение, които са по образец.

5. Изрично пълномощно (нотариално заверено) - в случай че някоя от страните няма да се явява лично пред нотариуса.

6. Документи за самоличност на страните.

Нотариалната такса за сделката се определя въз основа на данъчната оценка на имота (или определената от страните цена, за която се прехвърля имотът) и се изчислява по определен в закона начин.

Взема се и такса за вписване на нотариалния акт в Агенцията по вписванията.

В съдържанието на такъв тип нотариални актове е хубаво точно да е описано в какво ще се изразяват грижите и издръжката,

които се дължат, къде ще се полагат и т.н. Това се прави, за да се избегнат евентуални проблеми за в бъдеще между страните. Трябва да поясня, че грижите и издръжката се дават на лицето, когато то има нужда от тях, и обемът им е в зависимост от възможностите на другата страна да ги дава.

Прехвърлителят може да си запази правото да ползва имота до смъртта си.

Този, който придобие недвижим имот по силата на договор за издръжка и гледане, със запазено право на ползване от страна на прехвърлителя, би могъл да се разпорежда с имота по свое усмотрение и без да иска съгласие на ползвателите на имота, включително да го продаде. Но не може да ги изгони от жилището, не може да прекрати правото на ползване, ако ползвателите са си запазили такова. Също така не може да спре да изпълнява поетото задължение към тях за издръжка и гледане. В противен случай може по съдебен ред да се поиска разваляне на договора.

Ако имотът е придобит по време на брака, става семейна имуществена общност и като такъв и двамата съпрузи се явяват негови собственици и съответно следва да полагат дължимите по договора издръжка и гледане.

Когато обаче един имот е прехвърлен срещу задължение за издръжка и гледане на две лица и едно от тях не изпълнява поетите с договора задължения, договорът не се прекратява нито изцяло, нито частично, поради факта, че длъжниците отговарят солидарно за своите задължения.

Сподели във Facebook