Съсобственик, който притежава повече от половината от общ имот, може да поиска от съда разпределение на ползването му. Такова разпределение имаме, когато между съсобствениците съществува неразбирателство кой коя част от имота да използва.

Съгласно Закона за собствеността (ЗС) съсобствен имот се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от имота. Ако обаче има неразбирателство или не може да се образува мнозинство от собствениците, притежаващи повече от 50% от имота, или ако до решение не може да се стигне, районният съд по искане на който и да е от съсобствениците решава въпроса, взема необходимите мерки и ако е нужно, назначава управител на имота.

В съдебната практика се приема, че макар и да не притежава сила на присъдено нещо, такова решение на съда има изпълнителна сила и е основание за пристъпване към принудително изпълнение спрямо съсобствениците, които не съобразяват поведението си с него.

Възможно е върху притежавания от някой от съсобствениците дял да е учредено ограничено вещно право на ползване.

В този случай ползването на имота се предоставя на ползвателя, като за собственика остава т. нар. гола собственост, включваща: правото му да се разпорежда юридически със собствеността, възможността да защитава правото си и самите идеални части от посегателства, включително от страна на ползвателя, както и правното очакване за възстановяване на собствеността в пълен обем след прекратяване на винаги срочното право на ползване (например при изтичане на конкретно определения от страните при учредяването му срок, при отказ от право на ползване, при смъртта на ползвателя и пр.).

При наличието на учредено право на ползване върху идеална част от собствеността се поставя въпрос:

кой има право и следва да участва в съдебното производство за разпределянето на ползването: 1) собственикът, чиито правомощия са ограничени до т. нар. гола собственост, или 2) ползвателят, чието право да ползва вещта изключва това на собственика?

1. От една страна, собственикът е този, който е изрично легитимиран от закона да прави искането за разпределението на ползването между съсобствениците: възможността за сезиране на районния съд е предоставена в полза на „който и да е от съсобствениците“. Той има интерес от участие при разпределението на ползването:

- с оглед срочния характер на правото на ползване: тъй като след прекратяване на правото на ползване при непроменени обстоятелства извършеното от съда разпределение ще се запазва и по отношение на собственика, както и

- с оглед защитата на обема на притежавания от него дял в съсобствеността: тъй като участието в съдебното производство е форма на защита на правото на идеална част на съсобственика, която не следва да му бъде отнемана.

От друга страна обаче, тъй като производството се отнася до управлението и ползването на общ имот, то засяга в значителна степен и интересите на ползвателя. Съдебното решение определя конкретния начин на упражняване на правото на ползване върху съответната идеална част. В този смисъл ползвателят също е заинтересован да участва в производството и да защити своите интереси в него.

Разпределението на ползването и въпросите, свързани с управлението на общия имот, засягат пряко ползвателя на идеалната част от съсобствен имот, като неговото право да ползва вещта съобразно обема на правата му е пряко свързано с разпределението, той не следва да бъде лишен от възможността да участва и да защити интересите си в съдебното производство.

2. Възможно е възприемането на различни разрешения относно начина на участие на ползвателя на имота в съдебното производство: единият вариант е това да бъде подпомагаща страна в процеса, а другият е като главна страна, имаща право на съдебен иск. В гражданския процес има възможност и за т. нар. необходим другар, който подпомага съответната страна в процеса.

Възможна ли е аналогия с етажната собственост?

За разлика от управлението на съсобствен имот с участието на ползвател на идеална част, правната уредба на участието на ползвателя на самостоятелен обект в управлението на етажната собственост е подробно уредена в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). В него са посочени конкретно решенията на общото събрание на етажните собственици, при гласуването на които не участват ползвателите на самостоятелни обекти в сградата. При вземането на всички останали решения ползвателят взема участие. В етажната собственост е предвидена възможността за договаряне на условията и обема, в който ползвателят на идеална част може да участва в управлението на съсобствения имот, както и изискване (ред) за уведомяване на останалите съсобственици за наличието на подобна уговорка. За разлика от това, при управлението на съсобствен имот няма изрична регламентация по този въпрос. Постигането на подобна уговорка между съсобственика и ползвателя на идеалната част би следвало да има само облигационноправно действие (договор) между страните, но няма обвързваща сила относно останалите съсобственици.

Законодателят е разрешил и евентуалната конкуренция, която може да възникне

между правото на глас на собственика и правото на глас на ползвателя при гласуването по един и същ въпрос в общото събрание на етажните собственици. Съгласно чл. 5, ал. 3 ЗУЕС, когато между собственика и ползвателя не е уговорено друго и има разногласие между тях, в гласуването участва собственикът. Доколко това правило може да се прилага по аналогия в случаите на разногласие между съсобственика и ползвателя на идеална част относно управлението на общ имот?

При липсата на изрично правило в този смисъл при съсобствеността

следва да бъде възприето разрешението, според което вещното право на ползване включва в себе си по необходимост и правомощието да се участва във формирането на мнозинството при управлението на имота. Това правомощие следва да се упражнява от ползвателя дотолкова, доколкото не се засяга съществено вещта. Именно това е презумпцията ползвателят да бъде легитимиран да прави искане по Закона за собствеността за разпределението на ползването, а съсобственикът да разполага с тази възможност само ако е налице опасност от увреждане на имота и правата му. Това разрешение не ощетява съсобственика на обременената с право на ползване идеална част, тъй като той запазва възможността да се защитава по исков ред, включително срещу останалите съсобственици.

Предимството на собственика при управлението в етажната собственост е по-скоро изключение,

свързано с възприетия от ЗУЕС принцип за участие в управлението на етажната собственост на собствениците на самостоятелните обекти като по правило по-трайно и дългосрочно заинтересовани лица. При етажната собственост акцентът е върху съобразяването на решенията на общото събрание и изпълнението на задълженията, свързани с поддържането на общите части на сградата.

Този акцент отсъства при съсобствеността, където всеки съсобственик ползва общия имот в цялост. Поради това при управлението на съсобствеността не следва да се прилага разрешението, дадено в ЗУЕС, а трябва да се даде предимство на ползвателя или възможност той също да участва при взимането на решения относно разпределението на ползването.

Сподели във Facebook