Съществуват правни норми, които определят условията и реда за застрояване в земеделските земи по смисъла на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), Закона за устройство на територията (ЗУТ) и Закона за опазване на земеделските земи (ЗОЗЗ) за случаите, в които не се променя предназначението им. Тези норми регламентират изграждането в земеделските земи от собствениците им на семейни стопанства, включващи селскостопански постройки и помещения за обитаване от домакинствата на собствениците на земята и/или на лицата, които произвеждат селскостопанска продукция от съответните земеделски земи.

Без да бъде извършвана промяна на предназначението на земеделските земи, в тях се разрешава застрояване на обекти, чиито функции са съвместими с предназначението на земята, а именно:

1. При имоти с площ до 10 декара - на едноетажни селскостопански постройки за съхранение на селскостопанска продукция и инвентар, в това число и помещение за обитаване в тях; тези сгради и постройките се разполагат в частта от имота, предназначена за застрояване и определена с виза за проектиране.

2. При имоти с площ над 10 дка - на селскостопански сгради, постройки и съоръжения за съхранение на растителна и животинска продукция и отглеждане на животни, включително инженерни мрежи и съоръжения за благоустрояване на имотите и на помещения за обитаване от домакинствата на собствениците на земята и/или на лицата, които произвеждат селскостопанска продукция от съответните земеделски земи. За разлика от сградите по т. 1 тези се разполагат в частта на имота, предназначена за застрояване с подробен устройствен план (ПУП).

Разпоредбите не се прилагат в следните случаи:

1. За земеделски земи, които попадат в строителните граници на населените места, промишлените, курортните и вилните зони и селищните образувания, определени с ПУП по чл. 109 или чл. 111 ЗУТ;

2. За територии, за които с ПУП е предвидено изграждане на обект - публична общинска или публична държавна собственост, или е въведена строителна забрана;

3. За земеделски земи, които попадат в охранителни зони „А“ и „Б“ съгласно Закона за устройството на Черноморското крайбрежие;

4. В сервитутите на естествени и изкуствени водоеми, реки и крайречни диги, пътища и железопътни линии, в границите на защитени природни обекти, в границите на паркове, лесопаркове, минни разработки и др.;

5. В зоните за санитарна и хидрогеоложка охрана на находищата на минерални води, лечебна кал и торф, в санитарно-охранителните зони около източниците и съоръженията за питейно-битово водоснабдяване, в сервитутните ивици на мрежите и съоръженията на техническата инфраструктура, електропроводите с високо напрежение, на курортните ресурси, курортните местности, гробищните паркове, в буферните зони около природните резервати, обектите на културно-историческото наследство и др.;

6. В хигиенно-защитните зони на депата (сметищата) за контролирано обезвреждане на твърди битови отпадъци;

7. В границите на действащите напоителни полета;

8. В териториите с неподходящи за строителство инженерно-геоложки и теренни условия, в т. ч. и в свлачищни участъци и райони;

9. В други случаи на определени сервитути, охранителните зони и специални режими на ползване.

Условия за застрояване и определяне на допустимост

Застрояване на земеделски земи се извършва въз основа на виза за проектиране или подробен устройствен план, съобразен с действащия общ устройствен план, а когато липсва такъв, подробният устройствен план се придружава с обосновка за социално-икономическата, техноустройствената и екологичната допустимост на предлаганото строителство. Освен проектното решение за разполагането на сградите, постройките и съоръженията подробният устройствен план трябва да съдържа и данни за наличните сгради и съоръжения и в имотите, разположени в непосредствена близост. Неразделна част на ПУП е обяснителната записка. В нея се изясняват видът на сградите и съоръженията и спазването на нормите и условията за застрояване.

Норми на застрояване

Площта за застрояване може да достига до 10 на сто от общата площ на имота/имотите, собственост на физическото или юридическото лице, в границите на едно землище. Тя се обособява в имот, определен с подробен устройствен план. За новообразувания имот се дава идентификатор по реда на Закона за кадастъра и имотния регистър.

- Застроената площ на помещенията за обитаване от домакинствата на собствениците на земята и/или на лицата, които произвеждат селскостопанска продукция от съответните земеделски земи, не може да надвишава 10 % от сумарната застроена площ на стопанските сгради и постройки, но не повече от общо 200 кв. м.

- В земеделски земи сградите се проектират с височина съобразно функционално-технологичните изисквания и етажност, но не повече от два етажа.

- Разстоянието между сградите, постройките и съоръженията от границите между два съседни имота при свободно застрояване не може да бъде по-малко от 3 м.

- Сградите, постройките и съоръженията могат да се разполагат свързано по границата между два съседни имота при взаимно съгласие на собствениците, удостоверено с нотариално заверени подписи, като не се допуска отвеждане на дъждовни води от покривите на сградите в чужд имот.

- Земеделските земи и определените площи за застрояване могат да се ограждат с подходящи огради, като видът и височината на оградите се определят по общия ред за изграждане на ограда.

Необходими документи

Когато физическо или юридическо лице, собственик на земеделска земя, желае да извърши строителство, се комплектува преписка, която трябва да съдържа:

1. Искане до кмета на общината за извършване на строителство върху земеделска земя; в искането се уточнява предназначението на сградите, които ще се изграждат;

2. Документ за собственост на имота/имотите;

3. Скица на имота/имотите, издадена от общинската служба по земеделие или от службата по геодезия, картография и кадастър по местонахождение на имота, с вписани ограничения при ползването им, за които има данни в съответната служба;

4. Положително становище от областна дирекция „Земеделие".

Въз основа на подаденото искане главният архитект на общината издава виза за проектиране за имотите до 10 дка, а за имотите над 10 дка кметът на общината разрешава изработването на подробен устройствен план.

Разрешение за строеж

Разрешение за строеж се издава от главния архитект на общината въз основа на писмено искане на собственика, към което се прилагат следните документи:

  • Документ за собственост на поземления имот;
  • Влязъл в сила подробен устройствен план или виза за проектиране;
  • Инвестиционен проект съгласно разпоредбите на чл. 144, ал. 1, т. 3 ЗУТ;
  • Разрешения за право на водоползване, електрозахранване, включване на отпадъчните води в съответния водоприемник, както и съответните заключения и оценка от органите на околната среда, здравен контрол, санитарния контрол, противопожарната охрана, когато такива се изискват по действащото законодателство в зависимост от предназначението на съответния строеж.

Разрешението за строеж се издава за селскостопанските сгради, постройки, съоръжения и мрежи, включени в подробния устройствен план, или само за онези от тях, които ще се изграждат като първи етап.

Определянето на строителна линия и ниво на строежа, техническото ръководство, контролът при изпълнението на строителните работи и въвеждането в експлоатация на сградите и съоръженията се извършват съгласно разпоредбите на ЗУТ.

Собствениците на земеделските земи са задължени при строителството да отнемат и оползотворяват хумусния пласт, да не увреждат и не замърсяват почвата и да спазват санитарно-охранителните, противопожарните и екологичните норми.

Сподели във Facebook