Един от съществените проблеми на българските градове е трудната и често занемарена поддръжка на големите сгради, обитавани от много собственици. Факт е, че обективно много хора са затруднени да заплащат не само за поддръжката и ремонтите на общите части на сградата, в която живеят, но и на собствените си жилища. Но в много случаи става въпрос за немарливост и недобросъвестно отношение към имота.

Законите и наредбите в България изискват всеки имот, включително общите му части, да се поддържа в безопасен конструктивен и добър експлоатационен вид. Затова всяка сграда трябва да има домоуправител и установен ред за адекватна реакция в случаи на повреди, които възникват в общите части.

Какво наричаме „етажна собственост”

Когато съществуват самостоятелни обекти – апартаменти, самостоятелни етажи, магазини, ателиета, гаражи и работилници, които са притежание на различни лица в една сграда, говорим за етажна собственост. Тя се състои от общи части и от отделно притежавани помещения.

При наличието в дадена сграда на повече от три самостоятелни обекта, принадлежащи на отделни собственици, можем да говорим за сграда с етажна собственост. Съсобственост възниква, когато се учреди етажна собственост, за която трябва да се направи избор на домоуправител.

Кои части в сградата се определят като общи части

Те не са самостоятелни обекти, а са елементи от сградата и не са в услуга на отделно жилище, гараж, работилница или магазин. Общите части не могат да бъдат собственост на други, освен на тези, чиято собственост са отделните обекти. Собствениците, които притежават отделни обекти в сградата, са същевременно съсобственици на частите, които са общи в сградата, и трябва да се погрижат за управлението на етажната собственост.

Видове общи части

Общи части според естеството си са елементите на сградата, които обслужват отделните обекти според предназначението си. Без тях тя не може да съществува като сграда. Предназначението им не може да се променя и нямат значение като самостоятелни обекти. Такива са: главните инсталации за вода и канализация, асансьорът, основите, покривът, външните стени и др. Общи части според предназначението си са тези, които са в услуга на всички собственици и обитатели. Сградата може да съществува и без тях. Те могат да станат самостоятелна собственост на даден собственик или на трети лица. Възможно е предназначението им да се променя. Такива са: портиерското жилище, дворът, пералнята, сушилнята, помещението, предназначено за детски колички, и др.

Необходими разходи за поддръжката на етажната собственост

Разходите за неотложния, текущия и основния ремонт са задължение, заплащано от собствениците и обитателите на сградата, която е с етажна собственост. Тук трябва да се добавят и разходите за: обновяване, преустройство  и реконструкция на частите на сградата, които са общи; подмяна на общи оборудване и инсталации с нови такива; вноските по фонда за ремонт и обновяване; поддържането и управляването на частите на сградата, които са общи (разходи за осветление, асансьор, почистване на входа и др.). Сумите се определят според размера на дела, който се притежава в частите, общи за сградата. Разходите за тези части се определят съобразно общия брой на собствениците, обитателите и ползвателите – поравно. Обитателите на жилище до втория (третия) етаж, могат да се освободят от заплащане на консумативни разходи за асансьор с решение на общото събрание. Такова право имат и тези, при които е налице условие на постоянна фактическа невъзможност за ползване на асансьора (например, ако асансьорът има повреда и не спира на дадения етаж или вратите му не се отварят, но не временно, а постоянно). Но ако например се налага основен ремонт на асансьора, подмяна на двигател и т.н., този разход се поема от абсолютно всички собственици, защото самата сграда е построена и придобита от собствениците с асансьор. Както и ремонтът на покрива не се извършва само за сметка на живеещите на последните етажи, защото физически покривът е „по-близо до тях“.

За всички случаи, неуредени в Закона за управление на етажната собственост, освобождаване от заплащане на разходите за общите части може да бъде дадено единствено с гласуване и решение на общото събрание на етажната собственост. Например инвалидите, които не напускат домовете си, могат да бъдат освободени от заплащане на текущи разходи за вход (ток, асансьор, чистачка и др.). Това обаче не става автоматично, а само с решение на общото събрание.

Кога се внасят по-ниски или по-високи такси за управляване и поддържане на сградата

При отсъствие на даден собственик от жилището му повече от тридесет календарни дни в годината той има право да внася половин такса за времето, в което е отсъствал, ако уведоми писмено домоуправителя. Решението за отстъпката от таксата за месеца е на общото събрание. За останалото време се внася пълна такса.

Законът не би могъл да предвиди разрешаването на проблемите от типично битов характер между обитателите на една сграда, както и да обхване всеки един техен проблем. Поради тази причина законодателят е въвел и задължителността на нормата, именно за да укроти духовете и да ги подчини на един установен ред. Компромисен вариант, който се практикува, е разпределението на дължимите суми да бъде извършвано поравно, но не между всички обитатели, а по-скоро между обектите, включени в етажната собственост. Това е наистина разумен вариант и е най-близък до този, който се предлага в закона.

Собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до петкратния размер, определен с решение на общото събрание.

Ако обаче достъпът до обекта става през самостоятелен вход, неангажиращ общите части на етажната собственост, тогава следва да се заплаща единична такса както за всички останали.

Действия при неплащане на общите разходи

Собствениците са задължени да плащат разноските по поддръжката на частите в сградата, които са общи, в размер и срок, определяни с решението на общото събрание. Когато е налице неизпълнение на задължението, председателят на управителния съвет може да събере сумите, които се дължат, съобразно действието на Гражданския процесуален кодекс. Подобна е процедурата и спрямо наематели на общински жилища.

Сподели във Facebook